MADRID, ESPAÑA – Un reciente estudio dirigido por el profesor Carlos Balado, director de Eurocofin, ha revelado que el sector promotor en España requerirá un crédito anual de 25.000 millones de euros durante la próxima década. Sin embargo, alcanzar esta cifra parece improbable debido a que el crédito actual al sector se encuentra en su nivel más bajo desde principios de los años 1990, representando solo un 6% del PIB. Este fenómeno se debe a las elevadas garantías exigidas por los bancos.
El estudio proyecta que para el año 2032, España contará con 52 millones de habitantes, lo que implicaría la necesidad de introducir entre 1,6 y 3,2 millones de viviendas al mercado en los próximos cinco años. Sin embargo, la falta de seguridad jurídica y la burocracia excesiva podrían retrasar el desarrollo de proyectos hasta alcanzar los 20 años, complicando aún más el panorama.
Desafíos administrativos y burocráticos
Uno de los mayores obstáculos identificados es el complejo proceso de concesión de licencias, que puede tardar hasta dos años y requiere la aprobación de tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal. Balado sugiere que la solución radica en simplificar la administración mediante un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. Tal coordinación podría evitar la paralización de proyectos en alguna fase del proceso.
Además, la gestión del suelo urbanizable y su escasez representan otro desafío significativo. Actualmente, existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, suficiente para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Sin embargo, el precio del suelo ha aumentado un 7,9% en el segundo trimestre del año, consolidándose como uno de los niveles más altos de la última década.
Impacto de los impuestos en el mercado inmobiliario
El estudio también destaca que los impuestos pueden encarecer el precio final de una vivienda en España hasta en un 45%. Esta carga fiscal afecta a todos los agentes del sector, desde constructores hasta compradores, y se considera insuficiente y dispersa según los anuncios políticos recientes.
“La elevada fiscalidad, junto con la excesiva regulación y la escasa asignación de recursos públicos, está agravando la situación del mercado inmobiliario”, señala el informe.
Desde la compra del suelo hasta la adquisición final por el comprador, el proceso puede involucrar hasta 16 figuras tributarias, a menudo de forma reiterada. En total, el Estado recaudará 52.000 millones de euros en impuestos del sector este año, representando aproximadamente un 3,5% del PIB, en contraste con el 0,5% del PIB destinado a políticas de vivienda.
Comparaciones internacionales y consecuencias futuras
España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa, solo superado por Bélgica y el Reino Unido. Además, el país se encuentra entre los que tienen una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y superado solo por Dinamarca, Noruega y los Países Bajos.
“Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores”, concluye el informe.
El estudio subraya la necesidad de reformas estructurales para facilitar el acceso al crédito y simplificar los procesos administrativos, con el fin de satisfacer la demanda de vivienda proyectada y evitar un estancamiento en el sector inmobiliario que podría tener repercusiones económicas más amplias.