Alquileres en Buenos Aires superan la inflación: análisis y perspectivas

BUENOS AIRES, ARGENTINA – Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan su escalada, superando el ritmo de la inflación general. A pesar de que la inflación muestra signos de moderación, los valores de los contratos de vivienda siguen al alza, según un reciente informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.

Desde la derogación de la ley de alquileres a finales de 2023, los propietarios han comenzado a ofrecer sus propiedades bajo acuerdos directos con los inquilinos, lo que ha ampliado la oferta en un mercado previamente estancado. Sin embargo, la demanda sigue siendo alta, impulsada por la falta de acceso al crédito hipotecario y las dificultades para adquirir una vivienda propia.

Incrementos de precios y comparación con la inflación

En octubre, el precio medio de los alquileres en Buenos Aires aumentó un 2,4%, acumulando un incremento del 29,8% en lo que va de 2025, superando la inflación general del 24,4%. En los últimos 12 meses, los alquileres han subido un 36,1%, también por encima de la inflación interanual del 30,8%, aunque aún por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que promedió un 47,1%.

En términos concretos, un monoambiente de 40 m² se alquila actualmente por $612.785 mensuales, un departamento de dos ambientes de 50 m² por $714.430, y un tres ambientes de 70 m² alcanza los $961.992 al mes.

Precios por barrios y oportunidades de inversión

Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros con un precio medio de $1.196.336 mensuales. Le siguen Saavedra con $800.941 y Núñez con $749.185. En contraste, Floresta es el barrio con el alquiler más bajo a $626.686, seguido por Constitución con $623.781 y Lugano con $551.986.

En cuanto a la variación anual de precios, Agronomía y Liniers experimentaron los mayores incrementos, con un 53,6% y 50,4% respectivamente. Por otro lado, barrios como Barracas (31,3%), Parque Chacabuco (30,8%) y Puerto Madero (21,7%) registraron los aumentos más modestos.

Perspectivas del mercado y análisis de rentabilidad

La rentabilidad de los alquileres mostró una leve caída en octubre. Actualmente, la relación alquiler/precio se sitúa en un 4,8% anual, lo que indica que se necesitan 20,5 años de renta para recuperar la inversión inicial, un 0,4% menos que el año anterior.

Para los inversores, barrios como Lugano, Nueva Pompeya y La Boca representan las mejores oportunidades, con retornos estimados del 8,5%, 7,4% y 6,9%, respectivamente. Según expertos del sector, estas áreas ofrecen un equilibrio atractivo entre precio de compra y potencial de rentabilidad.

El mercado inmobiliario de Buenos Aires sigue siendo un terreno complejo y dinámico. Mientras las políticas gubernamentales y las condiciones económicas continúan evolucionando, los actores del mercado deberán adaptarse para maximizar sus oportunidades y mitigar riesgos.

Con la demanda aún fuerte y la oferta en expansión, el futuro del mercado de alquileres en Buenos Aires dependerá en gran medida de la estabilidad económica y de las políticas que faciliten el acceso a la vivienda. Los próximos meses serán cruciales para determinar si la tendencia alcista se mantendrá o si se moderará a medida que el mercado se ajusta a las nuevas realidades.