MADRID, ESPAÑA – Un reciente estudio liderado por Carlos Balado, profesor y director de Eurocofin, revela que el sector promotor en España necesitará aproximadamente 25.000 millones de euros en crédito anualmente durante la próxima década. Sin embargo, esta proyección parece improbable dado el actual nivel de crédito al sector, que se encuentra en su punto más bajo desde la década de 1990, representando solo un 6% del PIB. Las estrictas garantías exigidas por los bancos son un factor determinante en esta situación.
El estudio prevé que para 2032, España contará con una población de 52 millones de habitantes, lo que requerirá la construcción de entre 1,6 y 3,2 millones de viviendas en los próximos cinco años. Sin embargo, alcanzar este objetivo se ve obstaculizado por la falta de seguridad jurídica y una burocracia excesiva, que puede extender el desarrollo de proyectos de 10-15 años a hasta 20 años.
Desafíos administrativos y burocráticos
Actualmente, los plazos para la concesión de licencias pueden extenderse hasta dos años, y los promotores deben navegar por tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal. Balado sugiere que la solución radica en la simplificación administrativa mediante un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas.
“La clave para solucionar dicho meollo es avanzar hacia la simplificación administrativa diseñando un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas”, explicó Balado.
Además, la gestión del suelo urbanizable y su escasez complican aún más el panorama. El estudio estima que hay 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, suficientes para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Sin embargo, el precio del suelo ha aumentado un 7,9% en el segundo trimestre del año, alcanzando niveles históricamente altos.
Impacto de la fiscalidad en el mercado inmobiliario
Los impuestos también juegan un papel crucial en el encarecimiento de la vivienda en España. Según el estudio, los impuestos pueden incrementar hasta un 45% el precio final de una vivienda.
“Esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados, constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios que convierte en insuficientes y dispersos los últimos anuncios de los partidos”, indica el informe.
Desde la compra del suelo hasta la adquisición final por parte del comprador, pueden aplicarse hasta 16 figuras tributarias, algunas de forma reiterada. En total, se espera que el Estado recaude 52.000 millones de euros en impuestos del sector este año, representando aproximadamente un 3,5% del PIB. Esta cifra contrasta con el gasto público en políticas de vivienda, que apenas alcanza el 0,5% del PIB.
Perspectivas y recomendaciones
El informe destaca que España aplica uno de los tipos impositivos más altos sobre transacciones en Europa, con un 11%, solo superado por Bélgica y el Reino Unido. Además, la tributación sobre las plusvalías es comparable a la de Suecia y solo superada por países como Dinamarca, Noruega y los Países Bajos.
“Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores”, sentencia el informe.
Los autores del estudio concluyen que es necesario un enfoque más equilibrado en las políticas fiscales y de vivienda para fomentar un mercado inmobiliario más accesible y eficiente. La simplificación de procesos administrativos y una revisión de la carga fiscal podrían ser pasos cruciales hacia un futuro más prometedor para el sector inmobiliario en España.