MADRID, ESPAÑA – Un reciente estudio dirigido por el profesor Carlos Balado, director de Eurocofin, revela que el sector promotor en España requerirá 25.000 millones de euros en crédito cada año durante la próxima década para satisfacer la demanda de viviendas. Sin embargo, alcanzar esta cifra parece improbable, ya que el crédito al sector se encuentra en su nivel más bajo desde principios de los años 90, representando solo un 6% del PIB, debido a las estrictas garantías exigidas por las entidades bancarias.
El informe proyecta que para 2032, España contará con 52 millones de habitantes, lo que implicaría la necesidad de lanzar entre 1,6 y 3,2 millones de viviendas al mercado en los próximos cinco años. No obstante, varios obstáculos podrían impedir alcanzar estas cifras, incluyendo la falta de seguridad jurídica y una burocracia excesiva que podría extender el desarrollo de proyectos hasta 20 años.
Desafíos administrativos y de suelo
El estudio destaca que los procesos para la concesión de licencias pueden durar hasta dos años, requiriendo la aprobación de tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal. Según Balado, la solución radica en simplificar la administración mediante un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. “Esto permitiría que una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo emita la información pertinente, evitando la paralización en alguna fase del proceso”, explicó.
Además, la gestión del suelo urbanizable y su escasez representan otro desafío. El estudio estima que hay 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, suficientes para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Sin embargo, el precio del suelo ha aumentado un 7,9% en el segundo trimestre del año, alcanzando niveles no vistos en la última década.
Impacto de la fiscalidad en el mercado inmobiliario
El estudio también resalta que los impuestos pueden encarecer el precio final de una vivienda en un 45%.
“Esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados que convierte en insuficientes y dispersos los últimos anuncios de los partidos”, indica el informe.
Además, el proceso desde la compra de suelo hasta la adquisición por el comprador final puede implicar hasta 16 figuras tributarias.
El Estado recauda 52.000 millones de euros anuales en impuestos del sector, representando aproximadamente un 3,5% del PIB. Esta cifra contrasta con el gasto público en políticas de vivienda, que es solo el 0,5% del PIB.
“Esta disparidad pone de manifiesto el escaso protagonismo que las políticas públicas de vivienda ocupan dentro de las prioridades de gasto del sector público”, lamentan los autores del estudio.
Comparaciones internacionales y futuro del sector
España aplica uno de los tipos más altos de impuesto sobre transacciones en Europa, con un 11%, solo superado por Bélgica y el Reino Unido. Además, la tributación sobre las plusvalías es de las más elevadas, comparable a Suecia y superada por Dinamarca, Noruega y los Países Bajos.
“Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores”, sentencia el informe.
Con estos desafíos en mente, el sector promotor en España enfrenta un camino complicado para satisfacer la creciente demanda de viviendas. La simplificación administrativa, una revisión de la fiscalidad y una gestión eficiente del suelo serán clave para desbloquear el potencial del mercado inmobiliario y asegurar un desarrollo sostenible en la próxima década.