MADRID, ESPAÑA – Un reciente estudio dirigido por Carlos Balado, profesor y director de Eurocofin, ha revelado que el sector promotor en España necesitará alrededor de 25.000 millones de euros en crédito al año durante la próxima década. Sin embargo, esta necesidad parece improbable de satisfacer, ya que el crédito al sector se encuentra en su nivel más bajo desde principios de los años 1990, representando solo un 6% del PIB, debido a las estrictas garantías exigidas por los bancos.
El estudio proyecta que para 2032, España contará con 52 millones de habitantes, lo que implica la necesidad de introducir entre 1,6 y 3,2 millones de viviendas al mercado en los próximos cinco años. Sin embargo, la falta de seguridad jurídica y la excesiva burocracia son obstáculos significativos para alcanzar este objetivo. Los proyectos de vivienda, que ya enfrentan demoras de entre 10 y 15 años, podrían extenderse hasta 20 años debido a estos impedimentos.
Desafíos burocráticos y administrativos
Según el informe, los plazos para la concesión de licencias pueden durar hasta dos años, con el promotor teniendo que navegar por tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal. Balado sugiere que la clave para resolver este problema radica en la simplificación administrativa mediante un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. “De esta manera, una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo emitiría la información pertinente sobre su situación, evitando su paralización en alguna fase del proceso”, explicó Balado.
La gestión del suelo y los costos crecientes
Otro desafío es la gestión del suelo urbanizable y su escasez. El estudio estima que hay 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, suficiente para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Sin embargo, el precio del suelo ha aumentado un 7,9% en el segundo trimestre del año, consolidándose como uno de los niveles más altos de la última década, lo que dificulta el desarrollo de proyectos.
Impacto de los impuestos en el mercado inmobiliario
El informe también destaca que los impuestos en España pueden encarecer el precio final de una vivienda hasta un 45%. “Esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados que convierte en insuficientes y dispersos los últimos anuncios de los partidos”, indica el informe. La elevada fiscalidad, junto con la excesiva regulación y la escasa asignación de recursos a esta área por parte del sector público, está agravando la situación del mercado inmobiliario.
“El motivo es que la vivienda constituye un medio relevante de financiación para la administración pública. En total, el Estado recaudará 52.000 millones de euros con los impuestos aplicados a este sector durante este año, representando aproximadamente un 3,5% del PIB”, señala el estudio.
Perspectivas futuras y recomendaciones
La disparidad entre la recaudación fiscal y el gasto público en políticas de vivienda, que se sitúa en torno al 0,5% del PIB, pone de manifiesto el escaso protagonismo de estas políticas en las prioridades de gasto del sector público. España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa con un 11%, solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido.
Además, España está entre los países con una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y solo superada por Dinamarca, Noruega y los Países Bajos. “Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores”, concluye el informe.
En resumen, el sector inmobiliario español enfrenta múltiples desafíos que van desde la financiación y la burocracia hasta los elevados costos del suelo y la carga fiscal. Para superar estos obstáculos, los expertos sugieren una reforma administrativa y fiscal que facilite el desarrollo de viviendas y fomente un mercado más accesible y eficiente.