MADRID, ESPAÑA – El mercado inmobiliario en España ha experimentado un aumento sostenido en el precio de la vivienda durante años. Según un reciente estudio titulado «Mercado inmobiliario en España. Tres claves para bajar la tensión», elaborado por Carlos Balado García, profesor de OBS Business School, aproximadamente un 45% del coste final de la vivienda está condicionado por factores políticos, más allá de la oferta y la demanda.
El informe destaca que la escasez de oferta y la fuerte demanda son los motores principales del aumento de precios. Sin embargo, Balado señala que existen factores estructurales, como un mercado desajustado, la parálisis burocrática de la Administración y una fiscalidad penalizadora, que también influyen significativamente en los costes.
Factores políticos y su impacto económico
Según el análisis de Balado, los plazos de gestión de las licencias de obra, los trámites para obtener suelos finalistas y los costes indirectos derivados del marco normativo y legal son aspectos que incrementan los precios de las viviendas. Estos elementos, junto con los gastos en asesores y abogados, pueden llegar a aumentar el precio final de la vivienda hasta en un 10% debido a los retrasos en la concesión de licencias por parte de los ayuntamientos.
«Aproximadamente un 45% del coste final de la vivienda está condicionado por cuestiones políticas y no meramente empresariales», concluye el estudio.
El informe también calcula que, descontada la inflación, cerca del 5% del aumento de los precios de la vivienda se debe a la escasez de oferta, la cual varía considerablemente entre ciudades.
La carga fiscal y sus consecuencias
El documento de OBS subraya que los impuestos aplicados en las fases de producción, promoción y venta tienen un impacto del 30% en el precio final para el comprador. Esta carga fiscal no solo afecta el precio de las viviendas, sino también la inversión en el sector. El informe advierte que los impuestos no se transfieren completamente al cliente final, sino que una parte es absorbida por los promotores, lo que reduce sus beneficios y desincentiva la inversión.
Además, la elevada carga fiscal no se traduce en un aumento significativo del parque de vivienda social. Aunque ha habido un incremento desde 2022, el presupuesto sigue siendo insuficiente para alcanzar las metas de elevar el parque de vivienda social al 20%.
La vivienda como activo económico y social
La vivienda es un componente crucial para las finanzas de las familias en España, representando el 70% del patrimonio de las clases medias, diez puntos porcentuales por encima del promedio de los países de la OCDE. Además, el acceso a una vivienda de calidad y bien localizada es un factor determinante del bienestar individual, ya que influye en el acceso a infraestructuras y servicios complementarios como la sanidad, la educación y el mercado laboral.
En conclusión, el informe de OBS Business School sugiere que una reducción de los costes fiscales podría generar un descenso notable en los precios de la vivienda. Sin embargo, el profesor Balado advierte que este efecto sería limitado, afectando principalmente a la obra nueva y no a la vivienda de segunda mano.
De cara al futuro, se hace evidente la necesidad de una actuación urgente para ajustar el mercado inmobiliario, reducir la burocracia y revisar la fiscalidad, con el fin de hacer más accesible la vivienda y fomentar la inversión en el sector.